中古戸建を探すときの注意点とは？
みなさんこんにちは。Divine 由紀子です。
まだまだ男性中心の不動産業界、建築業界の中、女性として培ってきた長年の経験には自信があります。
某大手不動産会社に約3年勤務しその後独立。独学で建築の勉強をして、自然素材に特化した家創りを15年以上しております。手がけた注文住宅160件以上、そのうち約半数が土地から。リフォーム、リノベーションは数百件になります。設計事務所と工務店を経営しています。
本日は、中古戸建を購入してリフォーム・リノベーションをしようとお考えの方に、中古戸建を探すときの注意点のお話をさせていただきます。
目次
1、安いだけで飛びつかないでください。落とし穴あり！
2、築年数をチェック！
3、どれくらいリノベーションするかで違いが出ますよ
1、安いだけで飛びつかないでください。落とし穴あり！
良質な中古戸建を探し当てるのは結構至難の業だというのが私の今までの経験での結論です。ですが、3とも関わりますが、どの程度リフォーム、リノベーションにお金をかけるかによってきます。
あまり劇的に変わるような工事をしないとなると本気でチェックしてもしきれないかもしれません。
・どこのメーカー・工務店が施工したか
・木造？鉄骨造？などの構造・図面がどれだけ残っているか
・築年数はいつか？
・建蔽率・容積率はオーバーしていないか？
・未登記部分はないか、
をしっかり確認してください。
あとはなんと言っても道路づけです。中古戸建購入といえども将来建て替える可能性がある訳ですので、再建築ができるかもしっかりチェック！もちろんここがNGだとそもそも住宅ローンが組めませんので、ご自身でネットで物件検索する際は、「安い！」と思った物件はまず再建築できるかどうかを確認してください。
手頃でいいじゃん！なんて思った後に、ガクッときたくないですよね。
2、築年数をチェック！
1でもチェック項目を入れましたが、具体的に築年数といっても何が重要なのか、です。
それは、法制度が変わった、昭和56年6月1日以前の旧耐震か、それ以降の新耐震基準かで大きく違いが出てきます。建物によっては古くてもしっかりしているものがあるので、一概に築年数だけで良し悪しがつくわけではないのですが、この新耐震基準をクリアしているかどうかで、住宅ローンを受け付けてくれない金融機関が出てきたり、税制面でもかなりの違いが出てきますので、要注意です。
3、どれくらいリノベーションするかで違いが出ますよ
ここは重要です。こちらの記事もぜひ読んでいただきたいのですが、（https://divineyukiko.jp/wp-admin/post.php?post=109&action=edit「資金計画できてますか」）最初の資金計画でどれくらいリフォーム・リノベーションの予算を組んでおくかが重要です。
物件の価格にばかり予算を割り振ってしまう場合にはそもそもの中古戸建の品質がよくなければ、住宅ローンを組んだ後に自己資金もしくはリフォームローンという金利の高いローンを利用してリフォーム・リノベーションをしなければいけなくなる可能性があります。
間取りまで変更するリノベーションを想定して予算を組み、物件探しをするのであれば、物件の幅は広がります。多少難があっても、リノベーションで挽回できますので、それこそ、立地や広さ等さえ条件クリアしていれば、ご満足いただける物件に出会う確率は増えます。
一番怖いのは、中古戸建ての物件そのものの予算も抑えたい、リフォーム・リノベーションの予算も抑えたい、という方です。
もちろん皆さん、安く抑えたい気持ちはわかります。
ですが、そうそう世の中上手い話がないのと同じで、手頃で質の良い物件で、リフォームもそんなにしなくてもいい物件に出会う確率は低いと思ってください。
ですので、ご夫婦で、どこまでが自分達の妥協点なのか、譲れないポイントな何なのかをクリアにしておく必要があります。
まとめ、
中古戸建て探しはある意味。土地探しより難しいかもしれません。
信頼できる不動産屋さんの担当者、もしくはリフォーム・リノベーションをお願いする会社を探しておかれることをお勧めします。
ご自分たちだけでは判断できない専門的な部分が中古戸建ですとさらに加わる点がございますので。